La cláusula de “compensación por riesgo de tipo de interés” en hipotecas hace referencia a un porcentaje del capital pendiente a pagar en caso de que deseemos hacer una amortización (pago) anticipada de nuestro crédito o préstamo hipotecario. Sería el caso de las subrogaciones o simplemente el pago anticipado de la hipoteca tras recibir una importante suma de dinero, como ganar en la lotería, por ejemplo. Es una penalización extra y bastante cara aunque se trata de una cláusula totalmente legal, como mostramos abajo, y puede tener cualquier cuantía ya que la ley no especifica topes.
Por medio de la “compensación por riesgo de tipo de interés” las entidades bancarias se aseguran de que los clientes no se lleven la hipoteca a otro banco o caja y si lo hacen tienen que pagar por ello que en la práctica ronda entre el 2,5% y el 5% del capital pendiente en el momento de la cancelación. De todas formas estos márgenes pueden variar y, como dice la ley, pueden ser pactadas otras condiciones.
¿A quién afecta esta cláusula?
Al aparecer en la Ley Hipotecaria de 2007 afectaría a aquellas hipotecas a partir de ese año, concretamente a partir del 9 de diciembre de 2007 siempre y cuando aparezca recogida en el contrato, por supuesto.
La ley hace especifica que afecta a cancelaciones totales o parciales “de créditos o préstamos hipotecarios hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses” por lo que las hipotecas que se revisan cada año no están afectadas por esta cláusula.
Sin embargo las hipotecas a tipo de interés fijo y las mixtas sí que estarían incluidas en este supuesto. En el caso de las hipotecas a tipo de interés fijo porque no se produce ninguna revisión ya que el tipo de interés se mantiene igual a lo largo de la vida de la hipoteca. En el caso de las hipotecas mixtas hay un tiempo -normalmente al principio y por varios años- en los que el tipo de interés es fijo por lo que también se las podría aplicar la compensación por riesgo de tipo de interés. En las hipotecas mixtas se aplicaría la cláusula mientras durase el tiempo en el que el tipo es fijo.
Sucede además que últimamente se están firmando hipotecas que en vez de revisarse cada doce meses se revisan cada 18 meses. En este caso se trata de hipotecas a un tipo de interés variable pero al aumentar en más de un año el intervalo entre revisión y revisión también estarían penalizadas.
Antes de terminar es necesario aclarar dos puntos importantes. Para el banco una amortización anticipada es un incumplimiento de contrato por lo que hará lo posible por penalizar cualquier pago anticipado. Más aún en un entorno de tipos de interés bajísimos donde cualquier pago anticipado supone para el banco una reducción del beneficio esperado. Para evitar sustos posteriores hay que leer y releer la hipoteca que vayamos a firmar y si tenemos alguna duda llevarla a un abogado para que nos explique lo que no comprendamos. En segundo lugar esta cláusula penaliza el pago anticipado cuando la entidad financiera pierde dinero con la operación. Si, por ejemplo, suben mucho los tipos de interés y la entidad gana dinero con el pago anticipado de la hipoteca tendría que compensar al hipotecado como indica la Ley.
Para aquellos interesados, transcribimos aquí la parte de la Ley Hipotecaria vigente en la que se explica el tratamiento de la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés.
Ley Hipotecaria 2007. Capítulo IV. Artículo 9.
Compensación por riesgo de tipo de interés.
1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés.
2. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de los restantes créditos o préstamos hipotecarios, la compensación por riesgo de tipo de interés será pactada y dependerá de si la cancelación genera una ganancia o una pérdida de capital a la entidad. Se entenderá por ganancia de capital por exposición al riesgo de tipo de interés la diferencia positiva entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito. Cuando dicha diferencia arroje un resultado negativo, se entenderá que existe pérdida de capital para la entidad acreedora.
El valor de mercado del préstamo o crédito se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine el Ministerio de Economía y Hacienda.
En caso de cancelación parcial se le aplicará al resultado de la fórmula anterior el porcentaje del capita pendiente que se amortiza.
3. La entidad acreedora no podrá percibir compensación por riesgo de tipo de interés en el caso de que la cancelación del crédito o préstamo genere una ganancia de capital a su favor.
4. El contrato deberá especificar cuál de las dos modalidades siguientes para el cálculo de la compensación por riesgo de tipo de interés será aplicable:
Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.
La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada de acuerdo al apartado 2. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad.
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