Sin duda es el tipo de interés lo que hace que unas hipotecas sean más baratas que otras. En cualquier crédito o préstamo hipotecario es necesario que prestamista y prestatario se pongan de acuerdo en el tipo de interés. Existen, como veremos a continuación, distintas modalidades ya que podemos contratar una hipoteca a interés fijo o a interés variable y en este segundo caso el mercado hipotecario ofrece distintos indicadores oficiales. El Boletín Oficial del Estado (BOE) publica mensualmente estos tipos de interés oficiales y en base a ellos se calcula la cantidad a pagar.
Hipotecas con interés fijo:
En esta variedad de préstamos hipotecarios, el tipo de interés se mantiene constante a lo largo de la vida del contrato, es decir que hasta que terminemos de pagar nuestra hipoteca a cada cuota se le aplicará siempre el mismo tipo de interés.
Las hipotecas con un tipo de interés fijo tiene ventajas y desventajas. Por el lado positivo está que no debemos preocuparnos por los vaivenes en el precio del dinero y nos protege de subidas elevadas del tipo de interés. Por otro lado, no podremos beneficiarnos de las bajadas en el tipo de interés. En general el tipo de interés fijo está por encima de los indicadores oficiales (Euribor, IRPH, etc.) y será más elevado cuanto más larga sea la vida del contrato.
Hipotecas con interés variable:
En este caso el tipo de interés se va modificando a lo largo del periodo de amortización en periodos de tiempo. Es lo que comúnmente llamamos “las revisiones” de la hipoteca y pueden ser semestrales o anuales. Las cuotas a pagar en cada periodo dependerán de la evolución futura del índice o tipo que se tomo como referencia en nuestra hipoteca, es decir de un indicador que refleja el precio del dinero en el mercado -de ahí que sean de gran interés las decisiones del Banco Central Europeo sobre el nivel al que mantienen el euribor, por ejemplo-. El tipo de interés variable se suele expresar como la suma del índice de referencia y un porcentaje (margen o diferencial) que será siempre constante. Es muy importante tener en cuenta el diferencial que apliquen al tipo de interés de nuestra hipoteca ya que puede llegar a encarecer en hasta un punto las revisiones. Actualmente el margen o diferencial varía bastante de unas entidades a otras yendo desde el 0,2% al 0,9 en algunos casos.
Estos son los ínices de referencia oficiales:
Euríbor: Es el índice más habitual y se define como el tipo medio de los depósitos en euros a un año entre entidades de crédito en la zona euro. No obstante, algunas entidades utilizan tipos euríbor no oficiales, es decir, que no coinciden con los publicados en el BOE, normalmente por ser a otros plazos. Por ello el Banco de España aconseja identificar con exactitud cuál es el euríbor de referencia que van a aplicar en nuestro préstamo hipotecario.
IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios): Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las distintas entidades financieras (Bancos y Cajas de Ahorro).
- IRPH de Cajas será, por tanto, la media de tipos de interés de los préstamos concedidos por las Cajas de Ahorro en los últimos tres años.
- IRPH Bancos se calcula como la media de los tipos de interés de las hipotecas concedidas por los bancos en los últimos tres años.
- IRPH conjunto de entidades de crédito es una media de los dos índices anteriores.
Indicador C.E.C.A.: Es el tipo activo de referencia de las cajas de ahorros. Para su cálculo se tienen en cuenta los tipos de las cajas aplicados en operaciones de préstamo hipotecario a más de tres años para la adquisición de vivienda libre y los tipos de las cajas aplicados en las operaciones de préstamo personal de uno a tres años. Esto último es importante a tener en cuenta ya que al incluir los préstamos personales en el cálculo del indicador lo convierte en el más caro de los tipos oficiales.
Míbor: Tipo interbancario a un año que sirve de referencia exclusivamente para los préstamos hipotecarios anteriores al 1 de Enero de 2000 y es la media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año durante los días hábiles del mes en el mercado de depósitos interbancarios de Madrid. En cualquier caso, la evolución de este índice sea casi igual que la del euríbor.
Como puede verse en el gráfico de abajo, los tipos de interés subieron hasta alcanzar su máximo (desde que naciera la Unión Económica y Monetaria Europea) entre septiembre y noviembre del año 2008. Con el estallido de la crisis y las medidas excepcionales que se llevaron a cabo, todos los tipos de interés cayeron drásticamente hasta situarse en mínimos históricos. Con todo es previsible que los tipos de interés comiencen a subir nuevamente aunque lo harán poco a poco.
Entre cualquiera de los tipos de interés ofrecidos por el mercado hipotecario, el Euribor es sin duda el que siempre se ha mantenido en los niveles más bajos.
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