Es más que probable que en algún momento, en la dilatada vida de nuestra hipoteca, queramos mejorar las condiciones de nuestro contrato, bien porque nos es difícil hacer frente a los pagos, bien porque se producen cambios en las leyes o simplemente porque otra entidad nos ofrece mejores condiciones. Afortunadamente la ley nos permite la posibilidad de abaratar nuestra hipoteca.
Novar es precisamente eso, cambiar alguna de las condiciones de nuestro préstamo hipotecario formalizadas previamente con el banco, caja u otra entidad para tener una nueva hipoteca. Es posible cambiar el plazo del préstamo, por ejemplo de 20 a 25 años, de forma que podamos pagar menos en cada cuota. En muchas ocasiones la novación consiste en ampliar la hipoteca, es decir podemos incrementar la deuda para hacer alguna renovación en la vivienda, por ejemplo. Es bastante común acudir a la entidad bancaria para pedir un cambio en el tipo de interés (en un momento en que los tipos de interés se incrementan puede ser interesante pasar de un tipo de interés variable a uno fijo) o intentar bajar el diferencial o que nos pasen de un tipo de referencia a otro (de IRPH a Euríbor). Desgraciadamente es bastante difícil cambiar las condiciones en el tipo de interés en estos días y más aún cuando es la entidad bancaria la que pierde parte de las ganancias. En los últimos años, algunos bancos han comenzado a ofrecer un nuevo tipo de hipoteca llamada “hipoteca multidivisa” (cuyo funcionamiento explicaremos más adelante) que hace casi inevitable cambiar la divisa en la que tenemos el préstamo hipotecario. Este tipo de hipoteca abre la posibilidad de formalizar nuestro préstamo en cualquier divisa que deseemos como el yen japonés, el franco suizo o el dólar americano.
Es muy normal, si no imprescindible, dar algún tipo de aval o garantía para que se nos conceda una hipoteca y que a lo largo del tiempo dicha garantía sea cancelada o, por el contrario, que por cambios en la política del banco o para poder realizar ampliaciones se nos pidan mayores garantías. También es posible cambiar la forma de amortizar la hipoteca, es decir, que a lo mejor nos interesa, por poner un ejemplo, cambiar el préstamo de forma que paguemos en cada cuota la misma cantidad de intereses que de deuda viva en vez de pagar más intereses al comienzo de la vida de la hipoteca para ir disminuyendo ese monto a lo largo del tiempo.
Pero la ley permite no sólo renegociar las condiciones actuales con la entidad financiera en la que tenemos nuestro préstamo sino que podemos cambiar de una entidad acreedora a otra que nos ofrezca mejores condiciones. Haremos entonces una subrogación de la hipoteca.
La subrogación hipotecaria supone también cambiar una o varias de las condiciones de nuestro préstamo hipotecario pero en este caso, además cambia alguno de los titulares o avalistas del préstamo. A efectos prácticos, una subrogación permite cambiar de entidad bancaria.
Hoy en día y debido a la crisis de liquidez que sufren las entidades financieras se ha iniciado una “batalla” entre ellas para conseguir clientes de otros bancos utilizando como reclamo hipotecas más baratas con tipos de interés más bajos o menores diferenciales.
¿Cuál sería entonces la principal diferencia entre novación y subrogación en la práctica? Que en una novación cambia alguna o varias de las condiciones de nuestra hipoteca pero dentro de la misma entidad, es decir, que no cambiamos de banco como mucho de oficina. En una sobrogación sin embargo, llevamos nuestra hipoteca de una entidad a otra por lo que irremediablemente es necesario cancelar la hipoteca primero para luego novarla en otra entidad.
Esto encarece automáticamente más la subrogación ya que hay que pasar por notaría, pagar de nuevo el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y aceptar ciertas comisiones -bien por la amortización anticipada del crédito, bien por la ampliación del plazo en la novaciones modificadas (ver la ley al respecto)- que inevitablemente nos va a cobrar el nuevo banco.
Es importante entonces calcular bien el ahorro que nos supone tanto novar como subrogar. En principio cualquier cambio en la hipoteca compensará más cuanto mayor sea la deuda pendiente. Debido a los gastos de cancelación, notaría y diversas comisiones, normalmente sale más caro subrogar que novar. Además hay que tener en cuenta que a la vez que movemos nuestra hipoteca -en el caso de la subrogación- la nueva entidad financiera suele, a la vez que mejora las condiciones, asegurarse de que contratamos otros productos financieros como seguros de vida, tarjetas de crédito o la domiciliación bancaria de la nómina y diversos recibos.
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