Durante el último año y medio aproximadamente los tipos de interés no han parado de descender quedando en niveles históricamente bajos. Desde que estallara la crisis y como actuación excepcional, el Banco Central Europeo ha mantenido los niveles de los tipos de referencia en el 1%. Ésto ha repercutido directamente en el coste de las hipotecas abaratándolas significativamente.
Otra cosa es que nuestra hipoteca no tuviera la posibilidad de abaratarse demasiado. En los últimos meses muchos ciudadanos se han dado cuenta que si bien el Euribor (tipo de referencia de la mayoría de los préstamos hipotecarios) no ha parado de bajar desde finales de 2008, dicha bajada no se refleja en las mensualidades de su hipoteca.
Esto es debido a la existencia de la llamada “cláusula suelo”. En dicha cláusula se especifica un límite -por abajo- del cual no se puede pasar. Por ejemplo, si en nuestra hipoteca tenemos una cláusula suelo en el 3% da igual que el Euribor aplicable sea del 1,225 (dato de febrero de 2010) porque nuestro banco cobrará por lo menos el 3% más el diferencial. Si, y seguimos con nuestro ejemplo, tenemos un diferencial de medio punto el tipo de interés más bajo que nos aplicarán será del 3.5% independientemente de la evolución de los tipos de referencia.
Lo mismo sucede con los límites máximos. En la mayoría de las hipotecas (especialmente las que dan las cajas de ahorros) también hay límites máximos de los cuales no vamos a pasar en caso de que los tipos se disparen; es lo que se denomina “cláusula techo” aunque por el momento no nos encontramos en una coyuntura económica en la que las cláusulas techo sean noticia, por fortuna.
Si la entidad financiera pone topes mínimos y máximos del tipo de interés es lo que se ha dado en llamar “cláusula túnel” lo que protege al banco de una bajada de tipos, como la que hoy en día vivimos, y al cliente de una subida desproporcionada.
La existencia de la cláusula túnel en las hipotecas cobra mayor importancia cuando los tipos además de bajos parece que todavía se mantendrán en esos niveles por algunos meses más lo que significa que estos descensos no se reflejarán en la próxima revisión de nuestra hipoteca.
Si ese es nuestro caso, quizá sea interesante hablar con nuestro banco e intentar una novación o, si es posible, subrogar nuestra hipoteca y cambiarla a otra entidad con condiciones más interesantes
Para los que, por el contrario, están pensando en comprar una vivienda deberían prestar atención y revisar en la oferta vinculante si existe o no cláusula túnel y en qué niveles.
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