La cláusula de “compensación por riesgo de tipo de interés” en hipotecas hace referencia a un porcentaje del capital pendiente a pagar en caso de que deseemos hacer una amortización (pago) anticipada de nuestro crédito o préstamo hipotecario. Sería el caso de las subrogaciones o simplemente el pago anticipado de la hipoteca tras recibir una importante suma de dinero, como ganar en la lotería, por ejemplo. Es una penalización extra y bastante cara aunque se trata de una cláusula totalmente legal, como mostramos abajo, y puede tener cualquier cuantía ya que la ley no especifica topes.

Por medio de la “compensación por riesgo de tipo de interés” las entidades bancarias se aseguran de que los clientes no se lleven la hipoteca a otro banco o caja y si lo hacen tienen que pagar por ello que en la práctica ronda entre el 2,5% y el 5% del capital pendiente en el momento de la cancelación. De todas formas estos márgenes pueden variar y, como dice la ley, pueden ser pactadas otras condiciones.

¿A quién afecta esta cláusula?

Al aparecer en la Ley Hipotecaria de 2007 afectaría a aquellas hipotecas a partir de ese año, concretamente a partir del 9 de diciembre de 2007 siempre y cuando aparezca recogida en el contrato, por supuesto.

La ley hace especifica que afecta a cancelaciones totales o parciales “de créditos o préstamos hipotecarios hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses” por lo que las hipotecas que se revisan cada año no están afectadas por esta cláusula.

Sin embargo las hipotecas a tipo de interés fijo y las mixtas sí que estarían incluidas en este supuesto. En el caso de las hipotecas a tipo de interés fijo porque no se produce ninguna revisión ya que el tipo de interés se mantiene igual a lo largo de la vida de la hipoteca. En el caso de las hipotecas mixtas hay un tiempo -normalmente al principio y por varios años- en los que el tipo de interés es fijo por lo que también se las podría aplicar la compensación por riesgo de tipo de interés. En las hipotecas mixtas se aplicaría la cláusula mientras durase el tiempo en el que el tipo es fijo.

Sucede además que últimamente se están firmando hipotecas que en vez de revisarse cada doce meses se revisan cada 18 meses. En este caso se trata de hipotecas a un tipo de interés variable pero al aumentar en más de un año el intervalo entre revisión y revisión también estarían penalizadas.

Antes de terminar es necesario aclarar dos puntos importantes. Para el banco una amortización anticipada es un incumplimiento de contrato por lo que hará lo posible por penalizar cualquier pago anticipado. Más aún en un entorno de tipos de interés bajísimos donde cualquier pago anticipado supone para el banco una reducción del beneficio esperado. Para evitar sustos posteriores hay que leer y releer la hipoteca que vayamos a firmar y si tenemos alguna duda llevarla a un abogado para que nos explique lo que no comprendamos. En segundo lugar esta cláusula penaliza el pago anticipado cuando la entidad financiera pierde dinero con la operación. Si, por ejemplo, suben mucho los tipos de interés y la entidad gana dinero con el pago anticipado de la hipoteca tendría que compensar al hipotecado como indica la Ley.

Para aquellos interesados, transcribimos aquí la parte de la Ley Hipotecaria vigente en la que se explica el tratamiento de la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés.

Ley Hipotecaria 2007. Capítulo IV. Artículo 9.

Compensación por riesgo de tipo de interés.

1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés.

2. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de los restantes créditos o préstamos hipotecarios, la compensación por riesgo de tipo de interés será pactada y dependerá de si la cancelación genera una ganancia o una pérdida de capital a la entidad. Se entenderá por ganancia de capital por exposición al riesgo de tipo de interés la diferencia positiva entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito. Cuando dicha diferencia arroje un resultado negativo, se entenderá que existe pérdida de capital para la entidad acreedora.

El valor de mercado del préstamo o crédito se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine el Ministerio de Economía y Hacienda.

En caso de cancelación parcial se le aplicará al resultado de la fórmula anterior el porcentaje del capita pendiente que se amortiza.

3. La entidad acreedora no podrá percibir compensación por riesgo de tipo de interés en el caso de que la cancelación del crédito o préstamo genere una ganancia de capital a su favor.

4. El contrato deberá especificar cuál de las dos modalidades siguientes para el cálculo de la compensación por riesgo de tipo de interés será aplicable:

Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.

La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada de acuerdo al apartado 2. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad.

El Banco de España define aval como la forma de garantizar o asegurar el cumplimiento de obligaciones económicas, de forma que quien avala (avalista) se declara dispuesto a hacer frente a los compromisos del avalado (normalmente, el pago de una determinada cantidad de dinero) frente a un tercero llamado beneficiario del aval (banco, caja o entidad de crédito) en caso de que el avalado no lo haga.

De esta forma si la persona o personas que tienen una hipoteca no pueden hacer frente al pago, el avalista deberá hacerse cargo de las cuotas. Hay que entender que para una entidad bancaria cada cliente es un moroso en potencia por lo que, ante cualquier duda que tenga sobre su capacidad de pago, exigirá más garantías sobre el préstamo o crédito hipotecario que vaya a conceder.

Cuando solicitamos una hipoteca al banco, éste valora nuestra capacidad de pago recopilando toda la información posible para saber si cumplimos los requisitos necesarios y pedirá avales en el momento que falle alguno de estos requisitos. También suele pedirse aval cuando el préstamo, por ejemplo, cubre el 80% del valor de tasación por lo que el aval cubriría el 20% o menos en caso de que el solicitante aportara dinero.

Es muy importante saber lo que realmente significa avalar a alguien. Aparecer como avalistas solidarios supone garantizar el cumplimiento de las obligaciones económicas del titular del préstamo. Si el titular no paga las cuotas de la hipoteca el avalista tendrá que hacerlo, incluidos los intereses de demora, seguros u otras costas.

Avalar no es una cuestión baladí y es una decisión que debe ser meditada con seriedad. Ser avalista supone mermar las posibilidades futuras de conseguir una hipoteca ya que el patrimonio se encuentra ya comprometido. En el caso de los padres que avalan a un hijo puede suceder que, si no tienen un gran capital, no puedan avalar a otros hijos. Entre hermanos u amigos sucedería algo parecido. Avalar a un hermano o a un amigo cercano supone reducir la capacidad para conseguir una hipoteca propia. De la misma forma si una persona posee un patrimonio importante puede avalar a varias personas.

Además el avalista garantiza el pago de la hipoteca con todos sus bienes presentes y futuros por lo que en caso de impago todo nuestro patrimonio actual y lo que tengamos en nuestra vida quedaría comprometido.

Otro punto a tener en cuenta es que, salvo que el contrato del préstamo hipotecario indique lo contrario, la entidad bancaria no tiene la obligación de avisar al avalista del retraso en el pago de la hipoteca. No es la primera vez que un avalista recibe directamente la notificación judicial exigiendo el pago de todo el préstamo porque los titulares se han retrasado varios meses en las cuotas.

El aval dura lo que dure la vida del préstamo aunque en algunas ocasiones se avala por una parte o durante un periodo determinado de tiempo. Esto significa que el avalista no tiene ninguna obligación de pago en el momento que el titular del préstamo haya devuelto a la entidad bancaria la cantidad o haya pasado el tiempo pactados pero mientras tanto, el avalista sigue comprometido por sus bienes presentes y futuros y sigue avalando por el total de la deuda.

Si el avalista se ve obligado a pagar la deuda pasa a ser acreedor del titular de la hipoteca. Por ejemplo, si yo avalo a mi hermana y ésta no paga el préstamo el banco me exige a mí el pago. Vendo parte de mis bienes y pago la cantidad debida por lo que ahora mi hermana me debe a mí esa cantidad.

A comienzos del 2006 los tipos de interés de referencia en Europa comenzaron a subir llegando en su punto álgido a finales del 2008 cuando el Euribor llegó a pasar del 5%, el IRPH a más del 6% y el tipo de interés de la CECA tocaba el 7%.

España estaba en pleno boom inmobiliario y el crédito corría a raudales. Desde el año 2005 los precios de la vivienda no dejaban de aumentar y prácticamente todo el mundo con unos ingresos regulares conseguía una hipoteca que, en muchos casos, era más elevada de lo que se podían permitir. Fue en este tiempo cuando algunos bancos comenzaron a ofertar hipotecas multidivisa.

Este tipo de hipoteca, como el mismo nombre indica, es una clase de préstamo hipotecario suscrito en una o varias monedas extranjeras aprovechando unos tipos de interés más bajos o posibles devaluaciones de la divisa en el futuro.

En este tipo de hipoteca el tipo de interés de referencia lo marca el LIBOR (London Interbank Offered Rate). Esta tasa de referencia es la que utiliza la banca para prestarse fondos en el mercado interbancario y es distinto para cada país. A este dato hay que añadir, como en cualquier otra hipoteca, un diferencial fijo.

Tipo de Interés. Es fácil comprender por qué las hipotecas multidivisa se hicieron bastante populares. La mayoría de ellas se contratan en Yenes ya que los tipos de interés en Japón son bajísimos lo que supone amortizar el préstamo mucho más rápido. En muchas ocasiones en diez años se puede pagar una hipoteca en yenes que, en euros, supondría un periodo de amortización de más de veinte.

Tipo de cambio. Para elegir la mejor hipoteca multidivisa se busca también una moneda que se espera se devalúe con el tiempo. El Yen y el Franco Suizo son en este aspecto las divisas más elegidas ya que Japón y Suiza son países que normalmente se aseguran de mantener su divisa controladas como parte de su política monetaria. Cuando la moneda elegida se deprecia, automáticamente pasamos a deber menos en nuestra propia divisa. Por ejemplo, si el Yen se deprecia nosotros seguiremos debiendo la misma cantidad de Yenes aunque ahora, al cambio, debemos menos euros.

Más características. Otra característica de este tipo de hipotecas es la cantidad financiada. Normalmente no se financia más que el 70% del valor de la tasación de la vivienda y se busca un cliente que tenga cierta educación financiera. De hecho, este tipo de hipotecas son ofertadas por muy pocas entidades financieras y nunca son publicitadas en las oficinas, es decir, que el cliente debe pedir ex profeso información sobre ellas.

Una hipoteca multidivisa puede ser un producto muy interesante para aquellos que reciben pagos en otras monedas ya que se ahorran la comisión de cambio. Esta comisión hay que pagarla en el momento que compramos cualquier divisa y ya que nuestra hipoteca está, por ejemplo en Dólares, tenemos que comprar dólares todos los meses y por esta operación nuestro banco nos cobra una comisión. En el momento que nuestros ingresos sean en dólares nos ahorraremos esta comisión por lo que si el Dólar tiene tipos de interés más bajos (como es el caso en estos momentos) o si es de esperar que la moneda se depreciará o mantendrá por debajo del euro, puede ser que nos interese informarnos seriamente sobre una hipoteca multidivisa.

Peligros. Hay que tener presente de que se trata de un producto financiero complejo y como tal conlleva ciertos peligros que debemos conocer. En primer lugar hay que conocer cómo funcionan los mercados de divisas. Si bien las hipotecas multidivisas ofrecen la posibilidad de cambiar de moneda en el momento que cambien las circunstancias del mercado, estos cambios suponen también un coste; si la divisa en la que tenemos la hipoteca se revaloriza bruscamente -como sucedió con el Yen a mediados de 2008- y decidimos cambiar a euros automáticamente deberemos más Euros y una vez hecho el cambio la deuda en euros queda fija. Tener conocimientos sobre los mercados Forex ayudará a no tomar decisiones precipitadas y por tanto a no perder mucho dinero.

Variaciones en los tipos de interés también pueden acarrear más de un susto. En estos momentos, por ejemplo, cuando en Estados Unidos los tipos de interés parece que se mantendrán bajos a corto plazo, en Australia están incrementándolos, por lo que es importantísimo conocer la coyuntura económica del país con la divisa que elijamos.

Las hipotecas multidivisa son, para qué negarlo, un producto de lo más atractivo pero hay que tener mucho cuidado porque igual que se puede ahorrar mucho dinero, es posible que incurramos en grandes pérdidas.

En tiempos como estos en que los precios de los pisos se reducen, muchos comienzan a pensar que es una buena idea comprar una vivienda. Salvo que se tenga un gran capital, para la mayoría comprar un piso o una casa supone acudir irremediablemente al banco para solicitar una hipoteca.

Hasta el estallido de la crisis, prácticamente todo el mundo conseguía financiación si ningún problema incluso por cantidades mayores al 100% del valor del inmueble aunque ahora la situación es diametralmente la contraria.

Con los problemas a los que se enfrenta la banca -provocados principalmente por su exposición al sector de la construcción y por haber concedido hipotecas a muchos que ni por asomo podían devolver la deuda- se han endurecido considerablemente los requisitos necesarios para poder acceder a financiación para la compra de una vivienda.

Surge entonces la pregunta: ¿Qué requisitos son necesarios para conseguir una hipoteca? Es muy difícil saber si un determinado banco o caja nos concederá una hipoteca pero hay cierto requisitos mínimos que hay que cumplir independientemente de si acabarán por concedernos el crédito. Se trata de unas condiciones que deberíamos cumplir para evitar que cualquier cambio en nuestras vidas -pérdida de empleo, enfermedad, etc.- no suponga automáticamente la imposibilidad para poder pagar las mensualidades del préstamo.

Antes de empezar a buscar una entidad de crédito que nos conceda una hipoteca es necesario que tengamos algo que ofrecer, es decir, que debemos probar que somos solventes. Éstos serían los requisitos de solvencia.

Como mínimo deberíamos tener ahorrado:

• Al menos el 20% del precio de la vivienda ya que actualmente las entidades financieras conceden hipotecas por entre el 70% y 80% del valor de tasación de la vivienda (ojo, el valor de tasación no tiene por qué ser igual al valor de compra-venta del bien).
• Aproximadamente un 10% del precio de la vivienda para pagar los gastos relacionados con la gestión. Estos son: comisión de apertura, tasación del inmueble, notaría, registro y el IVA de las tres anteriores como gastos relacionados directamente con la formalización de la hipoteca y el IVA del precio de la vivienda, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -en caso de tratarse de una vivienda nueva-, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales -si se compra una vivienda usada-, notario, registro, gestoría  y el IVA correspondiente de estos tres últimos como los gastos relacionados con la compra-venta de la casa.

Es imprescindible:

• Contar con un salario fijo y/o ingresos estables de otra naturaleza.
• El dinero dedicado a la hipoteca debe suponer no más del 30-35% de nuestros ingresos. Ni que decir tiene que cuantas más personas estén involucradas en el préstamo mejor. En este caso se calculará este porcentaje sobre el total de ingresos que reciban los firmantes de la hipoteca.

Circunstancias que ayudan a la hora de conseguir una hipoteca:

• Tener avalistas aunque es muy importante conocer los riesgos que supone ser avalista de un préstamo.
• Poseer otros bienes que pueden ser utilizados como aval.

Añadir que es posible encontrar hipoteca aún cuando no se cumplan todos estos requisitos a raja taba. En muchos casos cuando la entidad no ve riesgos aparentes, no se piden avales aunque es de esperar que la entidad financiera nos de la hipoteca a cambio de una vinculación con la entidad a través de otros productos financieros como cuentas de ahorro, seguros de vida, planes de pensiones o tarjetas de crédito.

Anteriormente ya explicamos las diferencias entre subrogaciones y novaciones (novaciones modificativas) hipotecarias aunque siempre es importante tener como referencia la ley en la que se basan estos conceptos. Para poder acceder a la mayor información posible abrimos con éste una serie de artículos dedicados al marco legal que existe en relación al mercado hipotecario.

En este caso se trata de la Ley sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios que, como bien explica el propio texto, pretende asentar el marco legal para aquellos ciudadanos que quieran subrogar o novar su hipoteca precisamente ahora que los tipos de interés están tan bajos.

LEY 2/1994, de 30 de marzo. Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios (BOE de 4 de abril)

El descenso generalizado de los tipos de interés experimentado en los últimos meses ha repercutido, como es lógico, en los de los préstamos hipotecarios, y parece razonable y digno de protección que los ciudadanos que concertaron sus préstamos con anterioridad a la bajada de los tipos puedan beneficiarse de las ventajas que supone este descenso. Pero, por otra parte, la situación de estos prestatarios se ve agravada por la concurrencia de una doble circunstancia, que determina la inviabilidad económica del “cambio de hipoteca”: la fuerte comisión por amortización anticipada, impuesta por la entidades crediticias al tiempo de otorgar el contrato y la duplicación de gastos que implican la cancelación de un crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo. Esta Ley viene además a cumplir con el mandato parlamentario que en su moción de 2 de noviembre de 1993, aprobada por unanimidad, instaba al Gobierno a “habilitar los mecanismos para que los deudores, en aplicación de los artículos 1211 y concordantes del Código Civil, puedan subrogar sus hipotecas a otro acreedor”.

Esta situación, históricamente reiterada, puede encontrar solución adecuada por la vía de la subrogación convencional prevista por el artículo 1211 del Código Civil, que la configura como un acto potestativo -voluntario- del deudor. No obstante, la concisa normativa de dicho precepto no resulta suficiente para resolver la problemática que plantea esta institución, cuando el primer acreedor y el que se subroga son algunas de las entidades financieras a las que se refiere la Ley del Mercado Hipotecario. Resulta por ello procedente establecer la regulación específica del referido supuesto -acotado por el artículo 1-, que facilite su desarrollo y abarate su coste.

El artículo 2 establece los requisitos de la subrogación, posibilitando el ejercicio de esta potestad por el deudor en el supuesto de que el primer acreedor no preste la colaboración debida. El procedimiento, instrumentado análogo a lo previsto por el artículo 153, párrafo 5, de la Ley Hipotecario, tiene idéntico fundamento que éste, reforzado si cabe por el hecho de tratarse de una liquidación a practicar entre dos entidades financieras a las que hay que presumir, por el mero hecho de serlo, la necesaria lealtad comercial recíproca.

El artículo 3 limita la cuantía de la cantidad a percibir por la entidad acreedora, en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, en los préstamos de interés variable. La razón de esta reducción estriba en que en la modalidad de préstamos, a diferencia de lo que ocurre en los préstamos a tipo fijo, el acreedor asume habitualmente un escaso riesgo financiero, lo que asemeja en este caso dicha comisión de cancelación a una pena por desistimiento. Y como toda pena es siempre equitativamente moderable por los Tribunales, según el artículo 1154 del Código Civil, resulta lógico concluir que esta moderación pueda efectuarse también por Ley, muy especialmente en momentos de crisis económica y tratándose de contratos en masa de ejecución sucesiva y de larga duración, en los que el consumidor se ha adherido a un texto contractual preestablecido por la entidad de crédito. Y no cabe objetar que esta limitación implique una injerencia de la Administración en el libre funcionamiento del mercado, pues no es otra cosa sino una mejora del sistema jurídico-institucional, para adecuar la ordenación del mercado a las necesidades de cada momento. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, se tiene en cuenta ponderadamente la repercusión que el pago anticipado pueda acarrear a la entidad de crédito moderando su cuantía al fijar un porcentaje significativo en los préstamos a interés variable. A estos efectos se entenderá como préstamo de interés variable aquel que modifica su tipo de interés en el transcurso de su periodo de amortización.

Los artículos 4, 5 y 6 regulan diversos aspectos de la escritura de subrogación, registrales  y de la ejecución hipotecaria. Y los artículos 7 y 8 introducen una drástica reducción de los costes fiscales y del sistema de protección preventiva de la seguridad jurídica privada.

Por último, se ha considerado beneficioso tanto para los acreedores como para los deudores, bonificar los mismos costes, antes dichos, en el caso de la novación modificada del préstamo hipotecario entre acreedor y deudor; operación que resultará muy beneficiosa para el deudor por ser la que soporta menos gastos y muy estimulante para el acreedor al darle ocasión de no perder a su propio cliente.

Artículo 1. Ámbito

1. Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley.

2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.

Artículo 2. Requisitos de la subrogación

El deudor podrá subrogar a otra entidad financiara de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.

La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecarios inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.

La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente notifique, por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposición de subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.

Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación del requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante el mismo Notario que le haya efectuado la notificación a que se refiere el párrafo anterior y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante. De esa manifestación se dejará constancia en la propia acta de notificación.

En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta por capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no satisfechas. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad, en el que se hará indicación expresa que se efectúa a tal efecto. El Notario autorizante verificará la existencia de dicho documento bancario justificativo del pago a la entidad acreedora originaria, así como que no se ha producido la enervación a que se refiere el párrafo anterior, a cuyo fin, la entidad subrogada deberá presentar copia del acta notarial de notificación de la oferta de subrogación de la que resulte que no se ha producido respuesta alguna con el efecto de enervar la subrogación.

No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del Notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el Notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes.

En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el Juez que fueses competente para atender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto.

Artículo 3. Comisión por amortización anticipada

En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a interés variable, referidos en el artículo 1 de esta Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:

1.ª Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por ese concepto.

2.ª Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 1 por 100, la comisión a percibir será la pactada.

3.ª En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1 por 100 cualquiera que sea la que hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá la realización de la subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en la presente Ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el daño producido.

Artículo 4. Escritura pública

1. En la escritura pública de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.

2. Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:

i) la ampliación o reducción de capital;

ii) la alteración del plazo;

iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;

iv) la presentación o modificación de las garantías personales.

3. Las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por ese incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos, se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores.

Artículo 5. Registro

El hecho de la subrogación no surtirá efecto contra tercero, si no se hace constar en el Registro por medio de una nota marginal, que expresará las circunstancias siguientes:

1.ª La persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor.

2.ª Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés, del plazo, o de ambos.

3.ª La escritura que se anote, su fecha, y el notario que la autorice.

4.ª La fecha de presentación de la escritura en el Registro y la de la nota marginal.

5.ª La firma del registrador, que implicará la conformidad de la nota con la propia de la escritura de donde se hubiere tomado.

Bastará para que le registrador practique la inscripción de la subrogación que la escritura cumpla lo dispuesto en el artículo 2 de esta Ley, aunque no se haya realizado aún la notificación al primitivo acreedor. No serán objeto de nueva calificación las cláusulas inscritas del préstamo hipotecario que no se modifiquen. El registrador no podrá exigir la presentación del título de crédito.

Artículo 6. Ejecución

La entidad subrogada deberá presentar para la ejecución de la hipoteca, además de su primera copia auténtica inscrita de la escritura de subrogación, el título de crédito, revestido de los requisitos que la Ley de Enjuiciamiento Civil exige para despachar ejecución. Si no pudiese presentar el título inscrito, deberá acompañar, con la copia de la escritura de subrogación, certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.

La ejecución de la hipoteca se ajustará a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria.

Artículo 7. Beneficios fiscales

Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de “Actos Jurídicos Documentados” sobre documentos notariales.

Artículo 8. Honorarios notariales y registrales en la subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos o préstamos hipotecarios

Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación, novación modificada y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes a los “Documentos sin cuantía” previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.

Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, “Inscripciones”, del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento.

Artículo 9. Beneficios fiscales

Estarán exentas en la modalidad gradual de “Actos Jurídicos Documentados” las escrituras púbicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.

Artículo 10. Comisión por ampliación del plazo del préstamo

En las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1 por 100 de la cifra de capital pendiente de amortizar.

DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera

En los préstamos hipotecarios, a interés variable, a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de amortización anticipada no subrogatoria más del 1 por 100 del capital que se amortiza aunque estuviese pactada una comisión mayor.

Segunda

1. Se añaden los siguientes apartados al artículo 48 de la Ley 26/ 1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito:

<e) Efectuar, pro sí o a través del Banco de España, la publicación regular, con carácter oficial, de determinados índices o tipos de interés de referencia que puedan ser aplicados por las entidades de crédito a los préstamos a interés variable, especialmente en el caso de préstamos hipotecarios.

Sin perjuicio de la libertad de contratación, el Ministerio de Economía y Hacienda podrá establecer requisitos especiales en cuanto al contenido informativo de las cláusulas contractuales definitorias del tipo de interés, y a la comunicación al deudor del tipo aplicable en cada período, para aquellos contratos de préstamo a interés variable en los que se pacte la utilización en índices o tipos de interés de referencia distintos de los oficiales señalados en el párrafo precedente.

f) Extender el ámbito de aplicación de las normas citadas al amparo de los apartados precedentes a cualesquiera contratos u operaciones de la naturaleza prevista en dichas normas, aun cuando la entidad que intervenga no tenga la condición de entidad de crédito.>

2. Las normas que se dicten al amparo de lo dispuesto en el apartado precedente de esta disposición adicional serán de aplicación a los préstamos y operaciones que se concierten con posterioridad a la entrada en vigor de tales normas.

Tercera

Se añade un párrafo al artículo 45 I c) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, con el texto siguiente:

“23.ª La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.”

Cuarta

Se autoriza al Gobierno a dictar cuantas disposiciones sean necesarias para la debida aplicación de esta Ley.

DISPOSICIÓN FINAL ÚNICA

Esta Ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el “Boletín Oficial del Estado”.

Durante el último año y medio aproximadamente los tipos de interés no han parado de descender quedando en niveles históricamente bajos. Desde que estallara la crisis y como actuación excepcional, el Banco Central Europeo ha mantenido los niveles de los tipos de referencia en el 1%. Ésto ha repercutido directamente en el coste de las hipotecas abaratándolas significativamente.

Otra cosa es que nuestra hipoteca no tuviera la posibilidad de abaratarse demasiado. En los últimos meses muchos ciudadanos se han dado cuenta que si bien el Euribor (tipo de referencia de la mayoría de los préstamos hipotecarios) no ha parado de bajar desde finales de 2008, dicha bajada no se refleja en las mensualidades de su hipoteca.

Esto es debido a la existencia de la llamada “cláusula suelo”. En dicha cláusula se especifica un límite -por abajo- del cual no se puede pasar. Por ejemplo, si en nuestra hipoteca tenemos una cláusula suelo en el 3% da igual que el Euribor aplicable sea del 1,225 (dato de febrero de 2010) porque nuestro banco cobrará por lo menos el 3% más el diferencial. Si, y seguimos con nuestro ejemplo, tenemos un diferencial de medio punto el tipo de interés más bajo que nos aplicarán será del 3.5% independientemente de la evolución de los tipos de referencia.

Lo mismo sucede con los límites máximos. En la mayoría de las hipotecas (especialmente las que dan las cajas de ahorros) también hay límites máximos de los cuales no vamos a pasar en caso de que los tipos se disparen; es lo que se denomina “cláusula techo” aunque por el momento no nos encontramos en una coyuntura económica en la que las cláusulas techo sean noticia, por fortuna.

Si la entidad financiera pone topes mínimos y máximos del tipo de interés es lo que se ha dado en llamar “cláusula túnel” lo que protege al banco de una bajada de tipos, como la que hoy en día vivimos, y al cliente de una subida desproporcionada.

La existencia de la cláusula túnel en las hipotecas cobra mayor importancia cuando los tipos además de bajos parece que todavía se mantendrán en esos niveles por algunos meses más lo que significa que estos descensos no se reflejarán en la próxima revisión de nuestra hipoteca.

Si ese es nuestro caso, quizá sea interesante hablar con nuestro banco e intentar una novación o, si es posible, subrogar nuestra hipoteca y cambiarla a otra entidad con condiciones más interesantes

Para los que, por el contrario, están pensando en comprar una vivienda deberían prestar atención y revisar en la oferta vinculante si existe o no cláusula túnel y en qué niveles.

La oferta vinculante es un documento que debemos pedir a la entidad de crédito que nos concede una hipoteca.

El proceso de negociación de una hipoteca es, hasta que llega la hora de firmar ante notario, primordialmente verbal. En primer lugar nos informamos a través de la publicidad que ofrece el banco correspondiente y es muy posible que cuando solicitemos más información se queden algunos detalles en el tintero. Para evitar sorpresas en el último momento y, principalmente, para saber exactamente qué es lo que vamos a firmar, nació en el año 1990 la figura de la “oferta vinculante”.

La oferta vinculante es un documento escrito, firmado y sellado por la entidad financiera correspondiente en el que se especifican cada una de las condiciones particulares del préstamo que deseamos obtener y que tiene un periodo de validez de no menos de diez días hábiles. En cualquier caso, la ley estipula que el banco está obligado a entregarnos una oferta vinculante si el préstamo es menor o igual a 150.253,03 euros o su equivalente en cualquier divisa convertible.

Este documento además es imprescindible en el caso de una subrogación. Para poder cambiar de entidad de crédito, es necesario que el nuevo banco o caja envíe una oferta vinculante a nuestra entidad actual con las nuevas condiciones del préstamo. De esta forma, se podrá igualar o mejorar la oferta (“enervar la subrogación”) con objeto de evitar que nuestro banco nos pierda como clientes.

Hoy en día se puede contratar un préstamo hipotecario que lleve incluida una cláusula en la que sea posible disfrutar de un periodo de carencia.

Periodo de carencia es el tiempo -normalmente entre seis meses y cinco años- durante el cual sólo se pagan intereses (sin amortizar capital), bien no se pagan ni capital ni intereses (en cuyo caso los intereses se siguen devengando, por lo que la deuda crece hasta la finalización del mismo). El primer caso se denomina “periodo de carencia parcial” y en el segundo “carencia total”.

Indudablemente puede ser una buena idea contar con un periodo de carencia cuando por distintas razones no podemos hacer frente a las mensualidades de nuestra hipoteca aunque al contratar periodos de carencia conviene hacer hincapié en varios aspectos que no resultan tan positivos.

Es muy importante saber que una vez transcurrido el periodo de carencia el incremento de las cuotas será más que considerable. Por ello, al valorar las diferentes ofertas de las entidades bancarias, habrá que tener en cuenta no sólo lo que pagaremos en los primeros años, sino también las cuotas que tendremos que abonar una vez transcurrido el periodo en el que sólo se pagan intereses, en caso de disfrutar de un periodo de carencia parcial. Debemos tener siempre en cuenta que mientras transcurre del periodo de carencia los intereses se siguen devengando por lo que no ahorramos nada sino que estamos retrasando el pago del capital.

El Banco de España facilita un gráfico que muestra de una forma muy clara esta efecto a largo plazo cuando se aplica una periodo de carencia a cinco años. El diagrama de barras muestra tres supuestos dependiendo del tipo de interés aplicable (3%, 4% y 5%) para un préstamo de 10.000 euros a pagar en 35 años.

El área coloreada de amarillo muestra la cuota a pagar si no existiera periodo de carencia, las barras azules representan la cantidad a pagar durante los cinco años de periodo de carencia y el área la cuota mensual cuando ha pasado el periodo de carencia.

Fijándonos en el caso de un interés al 3% (ya que se acerca más al nivel actual) si nos decantamos por un préstamo sin periodo de carencia y bajo el supuesto de que no varíen los tipos de interés, la cuota mensual a pagar sería de 38.49 euros. Pues bien, con un periodo de carencia de cinco años las cuotas mensuales durante ese tiempo se reducen de forma importante ya que se pagarían 25 euros al mes. En donde debemos fijarnos es el incremento que sufre la cuota en el momento que pasan los cinco años de carencia ya que de 25 euros mensuales se pasa a 42,16 euros, es decir, que se incrementa en un 68,64%.

Los periodos de carencia aunque debemos calcular detenidamente no sólo lo que nos ahorramos a largo plazo sino lo que costará en el medio y largo plazo. Puede ser una buena idea si no podemos pagar la hipoteca en periodos muy puntuales más aún si nos decidimos por un periodo de carencia de varios años nuestro préstamo hipotecario. Cuanto más largo sea el periodo de carencia más se incrementaran los intereses que pagaremos en total por nuestra hipoteca y más aún si nuestro préstamo tiene un tipo de interés flexible y se espera que los tipos puedan subir.

La ampliación del plazo de su préstamo hipotecario es una forma de reducir a corto plazo su carga financiera pero, en función de su situación particular, supone también una serie de implicaciones a tener en cuenta:

• Si los plazos de su préstamo hipotecario son ya largos, la disminución de la cuota puede ser reducida.
• En todo caso, la ampliación supondrá que estará más años pagando su préstamo, intereses incluidos.
• Si en un momento posterior, por una mejoría en su situación financiera, usted quisiera reducir el plazo o cancelar anticipadamente su préstamo, deberá hacer frente a todos los gastos que la nueva operación conlleve.
• Si, junto a la ampliación del plazo, acordase con su entidad de crédito otras modificaciones de su préstamo hipotecario (alteración de tipo de interés, ampliación del capital, etc.) no podrá beneficiarse de la gratuidad de los costes notariales y registrales que se describen más adelante.

Reflexione y déjese aconsejar por su entidad de crédito. Si acuerda la ampliación del plazo con su entidad de crédito, debe saber que puede beneficiarse de las siguientes medidas:

• No tendrá que pagar la comisión por ampliación del plazo de su préstamo hipotecario.
• Estará exento de gravamen por Actos Jurídicos Documentados que se paga cuando se extienden escrituras públicas.
• Por regla general, si los tipos de interés no varían, un plazo mayor supone una cuota menor.
• La ampliación del plazo no conllevará gastos notariales ni registrales.

¿Hasta cuándo puedo pedir la ampliación del plazo de mi préstamo hipotecario sin costes?

Hasta el 22 de Abril de 2010.

¿A quién va dirigido?

Los beneficiarios de esta medida han de reunir los siguientes requisitos:

• Ser personas físicas.
• Titulares de un préstamo con garantía hipotecaria para la construcción, rehabilitación o adquisición de su vivienda habitual. Esta medida no se aplica respecto de los créditos con garantía hipotecaria.
• La hipoteca ha de recaer sobre su vivienda habitual.
• Los préstamos con garantía hipotecaria han debido ser necesariamente concedidos por entidades de crédito, esto es, bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito o establecimientos financieros de crédito.

¿En qué consiste?

Se trata de una novación, es decir, de una modificación de una de las condiciones del préstamo hipotecario que usted formalizó en su momento con su entidad de crédito. En concreto, se modifica el plazo de amortización del préstamo, ampliándolo.

La cuota mensual que usted paga por su préstamo hipotecario depende de tres variables fundamentales:

• El importe del préstamo.
• El tipo de interés.
• El plazo.

Lo que usted puede modificar, gratuitamente con las nuevas medidas, es el plazo de amortización.

¿Cómo se lleva a cabo?

Mediante acuerdo entre usted y su entidad de crédito. Como toda modificación de las condiciones de un contrato de derecho privado, la ampliación del plazo del préstamo hipotecario se concluye por el acuerdo entre las partes, es decir, entre el titular del préstamo con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual y su entidad de crédito. La modificación implica también determinados trámites notariales y registrales.

Diez pasos a seguir para que su ampliación sea gratuita

Si finalmente usted decide que puede interesarle la ampliación del plazo de amortización de su préstamo hipotecario y así lo acuerda con su entidad, estos son diez pasos que ha de seguir para que la ampliación se produzca de forma gratuita. Tendrá que dirigirse por este orden:

- A su entidad de crédito.

- Al notario.

- Al Registro de la Propiedad.

En su entidad de crédito:

1.- Diríjase a su oficina de la entidad de crédito con la que tiene suscrito el préstamo hipotecario.

2.- Hable con ellos acerca de la posibilidad de ampliar el plazo de su préstamo y de las implicaciones de su decisión. Solicite de su entidad de crédito toda la información que estime necesaria para adoptar la decisión de manera fundada y, en concreto, exija que le informen sobre el importe de las cuotas periódicas y el cuadro de amortización del préstamo que resultará de llegar a acordar la ampliación.

3.- Si decide que le interesa la ampliación del plazo, no sólo deberá solicitarlo sino que será necesario que su entidad acepte.

4.- Una vez de acuerdo ambas partes, la ampliación se efectuará sin coste alguno en concepto de comisión por la ampliación del plazo del préstamo.

5.- Recuerde que sólo será gratuita la modificación de la cláusula que establece la ampliación del plazo del préstamo. Si modifica cualquier otra cláusula, los costes por esas otras modificaciones (comisiones, impuestos, notario, registro,…) serán los habituales.

Ante el notario:

6.- La modificación del préstamo hipotecario deberá efectuarse en escritura pública común, ante notario. La entidad de crédito remitirá toda la documentación a la notaría. Ante notario usted tiene derecho a:

• Exigir que le resuelva cualquier duda o consulta relativa a los documentos que usted vaya a firmar.
• Exigir que le explique las consecuencias de lo que firma.
• Exigir que la escritura pública que documente exclusivamente la ampliación de plazo se expida en papel común (no en papel timbrado).
• Solicitar que dicha escritura sea presentada telemáticamente por el notario en el Registro de la Propiedad correspondiente.
• Exigir que le entregue copia autorizada del documento que ha firmado en un plazo no superior a cinco días.

En el año 1990, el Banco de España redactó una circular con la intención de fomentar la transparencia de las operaciones y protección de la clientela imponiendo la necesidad de publicar el coste efectivo en cualquier tipo de préstamos. Desde entonces las entidades financieras están obligadas a informar, entre otras cosas, sobre la T.A.E tanto en la publicidad de sus productos, en los contratos que se formalicen, en las ofertas vinculantes y en los documentos de liquidación de operaciones.

La T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) es un indicador que nos dice el coste efectivo de una hipoteca ya que incluye el interés, los gastos y las comisiones bancarias (comisión de apertura y comisión de cancelación o amortización anticipada). De ahí su importancia ya que permite comparar más fácilmente distintas hipotecas.

En principio la hipoteca más barata será aquella que tenga una menor Tasa Anual Equivalente aunque debemos comparar siempre hipotecas que se amorticen en el mismo periodo de tiempo y que tengan el mismo tipo de interés (no tiene sentido comparar una hipoteca con euríbor y otra con IRPH de la misma forma que un préstamo hipotecario a 10 años y otro a 25). La T.A.E. se expresa en modo porcentual anual aunque hay ciertos gastos que normalmente la T.A.E. no incluye. Por ejemplo:

• Corretajes, honorarios notariales e impuestos.
• Gastos de transferencias de fondos.
• Gastos de seguros o garantías.

La T.A.E. será siempre la misma -como ya hemos indicado es un porcentaje anual- siempre que contratemos una hipoteca a tipo fijo e irá variando dependiendo de la evolución de los tipos de interés en caso de haber contratado nuestra hipoteca con un interés variable por lo que se trata de una estimación.